פסק-דין בתיק ת"א 682-09

1.         בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי בדבר זכויות חזקה ושימוש בקרקע בשטח של 432 מ"ר, וכן תביעה שכנגד למתן צו מניעה קבוע וכן תשלומי נזיקין.

2.         תחילה הוגשה תביעה זו לבית משפט השלום במסעדה, אולם לאחר שהוגשו תצהירי עדות ראשית של הצדדים, והעיד המודד מר פרחאת אימן (להלן: "פרחאת"), עלתה השאלה בדבר העדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום.

בהחלטתו מיום 18/05/09 הורה בית משפט השלום על העברת התיק לבית משפט זה.

3.         התובע טען בתביעתו, כי הינו הבעלים, המחזיק והמשתמש באדמה חקלאית הנטועה עצי תפוחים, קרקע זו טרם עברה הליכי הסדר לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) התשכ"ט - 1969 (להלן: "פק' ההסדר"). בחודש 4/06 מכר התובע לנתבע מס' 1 חלק מאדמתו הנ"ל בשטח של 5407 מ"ר, וסוכם בינו לבין הנתבע מס' 1 כי תחצה את אדמת הנתבע מס' 1 דרך גישה בשטח של 432 מ"ר (להלן: "דרך הגישה"), כאשר דרך גישה זו תשאר בבעלותו, בחזקתו ובשימושו הבלעדי של התובע, ותשמש דרך גישה לאדמת התובע. התובע טען עוד, כי דרך גישה זו אינה כלולה בשטח של 5407 מ"ר שנמכר לנתבע מס' 1. עוד טען, כי מר אבו עואד מסעוד מכפר בוקעאתא, ערך הסכם בכתב בגין עסקת המכר, אולם הסכם זה נשאר בחזקתו של הנתבע מס' 2. עוד טען כי, לאחר ההסכם הוזמן המודד פרחאת ע"י הנתבע מס' 1 ובנוכחות התובע, הנתבע מס' 1 ואנשים אחרים, סומן  השטח שנמכר לנתבע מס' 1.

4.         הנתבע מס' 1 בהגנתו צירף את הסכם המכר שנערך בינו לבין התובע, וטען כי בתאריך 10/12/07 מכר לנתבע מס' 2 חלק מהחלקה שרכש מאת התובע בשטח של 3100 מ"ר, בתאריך 03/01/08 מכר הנתבע מס' 2, וללא תמורה, את כל זכויותיו בחלקה לבתו אסאלה אבו עואד (להלן: "אסאלה"). הנתבע מס' 1 העלה טענות סף לדחיית התביעה על הסף שכללו העדר יריבות. התובע אינו זכאי לסעד שהוא מבקש, מאחר ואין לו זכות לעשות כל שימוש בחלקה, אלא הוא בגדר פולש ומסיג גבול. לחילופין, ביקש לדחות את התביעה מפני זכויותיה הקנייניות של אסאלה, אשר החזיקה בפועל בקרקע, עד אשר פלש התובע שלא כדין לחלקה. כמו כן עתר הנתבע מס' 1 לדחות את התביעה מחוסר תום לב. לדידו התובע העלים מעיני בית המשפט את הסכם המכר והטעה את בית המשפט בכך שציין כי שטח החלקה הינו 5407 מ"ר, כאשר בהתאם להסכם המכר שטח החלקה 5000 מ"ר. התובע אף העלים את העובדה כי החלקה הועברה לבעלותה של אסאלה. לטענתו יש יש בכל אלה כדי ללמד על חוסר תום ליבו וחוסר נקיון כפיו של התובע, אשר השתלט בהונאה ובכוח על אדמות אסאלה.

לעניין התביעה לגופה, טען הנתבע כי בבעלות התובע דרך ברוחב של 4.5 מטרים בחלקה הצפוני של החלקה ללא קשר לחלקה עסקינן. המודד הוזמן על ידי הצדדים ומעולם לא ביקשו לציין דרך כזו או אחרת בחלקה. המדידה ו/או הגבולות אשר צויינו בכתב התביעה, אינם תואמים את הסכם המכר ו/או המדידה שנערכה על ידי המודד דאז. התובע העלה את טענותיו בצורה כללית שאינה מדוייקת.

5.         בתביעה שכנגד שהגישה אסאלה נגד התובע, טענה כי בחודש ינואר 2008 פלש התובע ללא רשות למקרקעי התובעת שכנגד תוך כניסה לחלקה, השחתת מטע של עשרות עצי פרי, פריצת דרך עפר וגרימת נזק והפרעה אשר מנעה מהתובעת שכנגד לעשות שימוש במקרקעין, להנות מקניינה ולהפיק ממנו רווח כלשהו. התובעת שכנגד טענה כי פלישתו של התובע למקרקעין לראשונה, יש בה הפרעה של ממש לשימושה הסביר של התובעת שכנגד המונעת ממנה הנאה סבירה משימוש במקרקעין ובמעשיו של התובע גרמו לתובעת שכנגד מטרד ונזקים. התובעת שכנגד צירפה לתביעה שכנגד חוות דעת של שמאי אשר אמד את נזקיה בעקבות כריתה ועקירת עצי התפוח שהיו בחלקה. נזקים אלה הוערכו על ידי השמאי בסכום כולל של 66,290 ש"ח. התובעת שכנגד עתרה בתביעה שכנגד להוציא צו מניעה קבוע אשר יאסור על התובע ו/או מי מטעמו לעשות שימוש כלשהו בחלקת התובעת שכנגד, וכן עתרה לחייב את התובע לשלם לה את הנזקים שפורטו בחוות הדעת של השמאי בצירוף שכ"ט שמאי, וכן דמי שימוש ראויים לתקופה של 5 חודשים ו/או עד לסילוק ידו של התובע מהחלקה בסכום כולל של 100 דולר לחודש, וכן עתרה לתשלום סכום נוסף של 5,000 ש"ח בגין עוגמת נפש.

התובע בהגנתו לתביעה שכנגד, חזר על הטענות שהעלה בתביעה העיקרית, לפיהן הוא זכאי להחזיק ולהשתמש בדרך הגישה, מאחר והוא הבעלים הבלעדי לדרך זו. התובע טען, כי הוא מכר לנתבע מס' 1 שטח של 5407 מ"ר, אולם הנתבע מס' 1 שילם לו תמורת 5000 מ"ר בלבד בשיקים דחויים שחלקם לא נפרע, ונמנע מלשלם לו עבור יתרת השטח של 407 מ"ר עד ליום הגשת כתב ההגנה. טען עוד, כי הוא כרת שורת עצים שנמצאת בדרך הגישה, וזאת בהסכמתו של הנתבע מס' 1 ולפני שעברה הבעלות במקרקעין לתובעת שכנגד. התובע הוסיף וטען, כי הוא מכר לנתבע מס' 1 שטח של 5407 מ"ר שאינו כולל דרך הגישה שבמחלוקת, אולם הנתבע מס' 1 ומתוך רמאות ועשיית עושר שלא במשפט, מכר לאנשים אחרים - אבו עואד סלמאן ואבו עואד סמאהר - שטח יותר גדול מהשטח שרכש מאת התובע.

6.         בשל יחסי הקרבה השוררים בין הצדדים, עשיתי מאמצים אדירים להביא את הצדדים לידי הסדר, אולם לצערי כל הנסיונות עלו על שרטון. נוכח האמור, לא היה מנוס אלא לשמוע ראיות בתיק.

הראיות הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד, נשמעו ביחד ולא היה כל פיצול. מטעם התובע העיד התובע והמודד מר פרחאת, ואילו מטעם הנתבעים העידו, הנתבעים 1, 2 וכן השמאי מר מרואן גנדור (להלן: "גנדור"), כמו כן העיד בנו של הנתבע מס' 1 מר אוסאמה אבו עואד (להלן: "אוסאמה"). בנוסף הוגשו על ידי הצדדים מסמכים ותשריטים שונים.

7.         העובדות שאינן שנויות במחלוקת:

א.         התובע היה עד ליום 02/04/06 הבעלים של הקרקע אשר נמצאת בכפר בוקעאתא ברמת הגולן, כאשר קרקע זו לא עברה הליכי הסדר על פי פקודת ההסדר.

ב.         בתאריך 02/04/06 נערך ונחתם הסכם מכר בין התובע לבין הנתבע מס' 1 (להלן: "פאוזי"), על פיו מכר התובע לפאוזי מתוך האדמה שלו חלקת קרקע בשטח של 5 דונמים, התמורה שולמה בשיקים דחויים (ראה הסכם המכר נספח א(1) שצורף לכתב ההגנה ולתצהיר פאוזי).

דיון והכרעה:

8.         המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים היא לעניין שטח המקרקעין שמכר התובע לפאוזי, וכן בשאלה האם השטח הנמכר כלל דרך הגישה בשטח של 432 מ"ר ובאם לאו. להלן אנתח ראיות הצדדים בשאלות אלו:

            א.         ראיות התובע:

התובע: בתצהיר עדות ראשית, ציין התובע כי מכר לפאוזי ביום 02/04/06 אדמה בשטח של 5407 מ"ר. התובע התייחס לתשריט של המודד פרחאת. לטענתו שטח החלקה על פי התשריט הינו 5839 מ"ר, אולם פאוזי רכש ממנו שטח של 5407 מ"ר וסוכם עמו כי דרך הגישה בשטח של 432 מ"ר החוצה את החלקה שרכש פאוזי, תשמש דרך גישה לאדמת התובע הנמצאת ממזרח לחלקה שמכר לפאוזי ותישאר בבעלותו ובחזקתו של התובע. בהמשך, פירט התובע את עסקאות המכר שביצע פאוזי בחלקה אשר רכש מאת התובע, כאשר לשיטת התובע התברר לו כי פאוזי מכר לאנשים שונים קרקע בשטח של 5850 מ"ר, כאשר פאוזי רכש מאת התובע רק קרקע בשטח של  5407 מ"ר. התובע הצהיר עוד, כי פאוזי שילם לו רק תמורת שטח של 5 דונמים בשיקים דחויים ע"ס 375,000 ש"ח, כאשר שלושה שיקים ע"ס 60,000 ש"ח לא נפרעו וטרם שולמו לו. התובע הודה כי כרת את שורת העצים אשר נמצאת בשטח דרך הגישה שבבעלותו ובחזקתו, אך טען כי כרת עצים אלה לפני שהעביר פאוזי לבתו אסאלה את השטח של 3100 מ"ר. עוד הצהיר, כי הוא כרת את שורת העצים במעמד פאוזי ובהסכמתו ובנוכחות עדים נוספים. התובע הצהיר עוד, כי ביום 05/01/08 הזמינו אותו הנתבעים לשטח, ושם איימו עליו ותקפו אותו לאחר שסירב לשנות את מיקומה של דרך הגישה ולהזיזה לכיוון צפון.

בחקריתו הנגדית בבית המשפט, אישר התובע את חתימתו על הסכם המכר מיום 02/04/06 (נספח א (1) לכתב ההגנה), ואף אישר כי הסכם המכר נשאר אצל פאוזי ולא איתו (עמ' 9 שורה 17). לשאלת ב"כ הנתבעים מדוע נרשם בהסכם המכר כי הוא בעל החלקה מצד צפוני לחלקה שמכר לפאוזי, השיב התובע, כי מי שערך את הסכם המכר היה מסעוד אבו עואד - בן דודו של פאוזי - וטעה כאשר רשם כי לתובע קרקע גובלת מהצד הצפוני לחלקה שמכר לפאוזי (עמ' 10 שורות 7 - 6). התובע בהמשך הסביר כי חלקת האדמה שמכר לפאוזי נטועה תפוחים, וכי יש לו בריכת מים בשטח אחר סמוך לחלקה שמכר לפאוזי ודרך הגישה הזו מובילה לבריכה ולשטח האחר שבבעלותו (עמ' 10 שורות 11 - 10). לשאלת ב"כ הנתבעים אם התובע טוען לבעלות בדרך הגישה, מדוע לא רשם בהסכם המכר עם פאוזי כי דרך הגישה הזו היא בבעלותו, התובע השיב, כי דרך הגישה הזו שהוא טוען לבעלות בה, היא מחוץ להסכם המכר ובגלל זה לא רשם אותה בגוף ההסכם, וכי בדרך זו נטועות שתי שורות של תפוחים (עמ' 10 שורות 15 - 14). התובע אישר בהמשך כי שטח דרך הגישה בערך חצי דונם (עמ' 10 שורה 20), וכי הוא מכר לפאוזי שטח של 5 דונמים ללא דרך הגישה אשר נמצאת בתוך השטח של 5 דונמים שמכר לפאוזי (עמ' 10 שורות 22 - 21). לשאלת ב"כ הנתבעים מדוע לא רשם בהסכם המכר כי בתוך השטח של 5 דונמים ישנה דרך ששייכת לו, הוא השיב: "כי הוא הסכים לזה, וכך יהיה. ההסכם הזה הוא זמני עד שהוא יסיים את תשלום מלוא התמורה ולאחר מכן נערוך הסכם מסודר דרך עו"ד" (עמ' 10 שורות 25 - 24). התובע הופנה בהמשך לסתירה שכביכול בין תצהירו לבין עדותו בבית המשפט, כאשר בתצהיר הצהיר כי מכר לפאוזי שטח של 5407 מ"ר, ואילו בהסכם נרשם כי הוא מכר 5 דונמים והוא הסביר כי עת שחתם על ההסכם, לא שם דגש על השטח שמכר לפאוזי וכי הוא הגיע יחד עם פאוזי וילדיו לשטח הקרקע, ופאוזי הביא איתו את המודד פרחאת אשר מדד את השטח, ואמר בערך יצא כך, התובע אינו זוכר כמה היה בערך, המודד סימן את הגבולות באמצעות ברזלים והגיעו בסופו של דבר לבית של פאוזי ושם נערך הסכם זמני עד שפאוזי ישלים את שאר התמורה (עמ' 11). התובע אישר כי פאוזי הזמין את המודד פרחאת באותו יום של עריכת ההסכם, אולם המודד פרחאת הגיע למחרת. לדידו, המודד פרחאת הגיע לשטח יותר מפעם אחת (עמ' 11). התובע אישר כי עת שנכחו הוא ופאוזי וילדיו ושכנים של הקרקע, הצביעו למודד איפה גבולות החלקה. התובע אישר כי התוכנית שצורפה לתצהירו, היא התוכנית שערך אז המודד פרחאת (עמ' 11). לעניין חתיכת העצים, אישר התובע כי הוא חתך שורה אחת של עצים לאורך הקרקע, אולם פאוזי וילדיו חתכו לרוחב, הם עשו זאת לצורך טפטוף (עמ' 12 שורות 5 - 1). התובע אישר כי עת שחתך העצים נכחו פאוזי ובניו. התובע טען בהמשך, כי הוא התלונן במשטרה על השגת גבול, אולם לא המציא כל אישור המעיד על כך והוא טען כי במשטרה אמרו לו כי יתנו לו אישור רק לאחר שיסיימו את החקירה (עמ' 12 שורות 18 - 17). התובע אישר כי הנתבע מס' 2 (להלן: "סלמאן"), הינו אחיה של אשתו וכי הוא לא ידע כי סלמאן רכש קרקע מפאוזי (עמ' 12 שורות 30 - 28). התובע בהמשך אישר כי לאחר עסקת המכר לפאוזי נשארה לו קרקע בצד המזרחי (עמ' 14 שורות 2 - 1). בהמשך ולשאלת בית המשפט, אישר התובע כי הוא מכר לפאוזי בערך 5 דונמים, ואלה לא כוללים כביש או דרך כלשהי (עמ' 15 שורות 6 - 5).

אכן עלו מספר סתירות בעדותו של התובע, אולם לטעמי אין המדובר בסתירות מהותיות היורדות לשורשו של העניין, מכל מקום אין בהן כדי לפגוע במהימנותו של התובע ובהתרשמות החיובית שהותיר עליי, כך למשל הצהיר התובע בתצהירו כי מכר לפאוזי 5407 מ"ר ואילו בעדותו בבית המשפט ציין כי מכר לפאוזי שטח של 5 דונמים בערך, והסביר כי המודד פרחאת מדד את השטח ואמר כי השטח יצא בערך 5 דונמים. עוד הסביר, כי הסכם שחתם עם פאוזי היה הסכם זמני, וכי לאחר שיסיים פאוזי את התשלומים, התיימר לערוך הסכם מכר מסודר דרך עו"ד. מעדות זו עולה, כי מאחר ופאוזי שילם את התמורה בשיקים דחויים, והדבר בא לידי ביטוי בגוף הסכם המכר הנדון, טרח התובע לערוך הסכם זמני אשר ישקף את מיקום הקרקע שמכר לפאוזי וכן את תנאי התשלום. בנסיבות אלה, המודד ערך מדידות לא מדוייקות, אלא בערך, ומכאן יצא פער של כמה מאות מטרים בין מה שנרשם בהסכם לבין מה שהחזיק פאוזי בפועל.